رفتار بازار نشان داد
مسكن بیشتر از این ظرفیت افزایش قیمت ندارد
فی بگیر: كارنامه ۹ ماهه بازار مسكن شهر تهران حد میانگین قیمت را ۱۲ میلیون و ۷۷۰ هزار تومان در هر متر مربع نشان داده است و تلاش سفته بازان برای بالا بردن قیمت در مقاطع ماهانه به شكل افت شدید معاملات بروز كرده است.
به گزارش فی بگیر به نقل از ایسنا، دفاتر املاك مدعی اند كه رشد قیمت ها در بازار مسكن حقیقت ندارد. آنها مرز ۱۳ میلیون تومان را بعنوان محدوده تكمیلی بازار مسكن اعلام می كنند كه ظرفیت رشد بیشتر از این مقدار را ندارد. واسطه های ملكی با بیان این كه آن چه آذرماه ۱۳۹۸ در بازار مسكن رخ داده، برداشتن تخفیف بوده و نه افزایش قابل توجه قیمت، می گویند بعد از اصلاح نرخ بنزین، تعداد فایل های زیرقیمت در بازار مسكن كاهش یافته اما پرش قیمتی اتفاق نیفتاده است.
با وجود نوسانات ماهانه، بازار مسكن شهر تهران امسال آرام تر از سال قبل شده است. در مقاطعی متغیرهای بیرونی بر بازار ملك تأثیر گذاشته كه منجر به كاهش یا افزایش قیمت شده است. البته به علت پایین آمدن حجم معاملات، برآورد از قیمت های واقعی آسان نیست. به صورت مثال در شرایطی كه میانگین رشد قیمت مسكن در مناطق پرتقاضای شهر تهران در آذرماه ۵ تا ۸ درصد بود، در منطقه یك شاهد پرش ۳۴ درصدی قیمت بودیم. به نظر می آید هجوم تقاضای سفته بازانه از یك طرف و ایراد به محاسبه قیمت بر مبنای میانگین كل، چنین اختلاف فاحشی را رقم زده است.
میانگین قیمت مسكن شهر تهران بر مبنای معاملات آذرماه ۱۳ میلیون و ۵۲۰ هزار تومان در هر متر مربع بوده كه ۸.۵ درصد نسبت به ماه قبل و ۴۱ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش نشان داده است. میانگین قیمت در ۹ ماهه امسال هم عدد ۱۲ میلیون و ۷۷۰ هزار تومان در هر متر مربع را نشان داده است. طی ۹ ماه اخیر بازار مسكن شاهد فراز و نشیب های ماهیانه بوده و در محدوده ۱۲ تا ۱۳ میلیون تومان قرار داشته است. رفتار بازار نشان داده است در مواقعی كه قیمت در محدوده آرام ۱۲ میلیون تومان قرار گرفته انتظارات كاهشی منجر به افت معاملات شده و در مواردی كه قیمت از مرز ۱۳ میلیون تومانی عبور كرده خرید و فروش افزایش یافته است. اما در زمان رشد معاملات، تلاش برخی مالكان برای به روز كردن قیمت در ماه پس از آن به شكل كاهش فشار تقاضا نمود پیدا كرده است.
نگاهی به بازار مسكن در چهار سال گذشته نشان داده است كه آذرماه، معمولا مقطعی پرمعامله بوده كه علت آن می تواند به خریدهای قبل از موعد توسط سفته بازان مربوط باشد و در ماه های پس از آن تا اردیبهشت سال بعد، متقاضیان مصرفی ورود می كنند.
آذرماه امسال هم با آخر ماه صفر كه معمولا خرید ملك افزایش می یابد و شاهد رشد ۱۳۴ درصدی ماهیانه تعداد معاملات بودیم افزایش یكباره قیمت صورت گرفت. با این وجود روند ۹ ماهه كه قابل اتكاتر است نشان داده است معاملات به حدود نصف تعداد سال قبل رسیده و روند رشد قیمت، بویژه از تیرماه امسال به بعد ملایم تر شده است. نوسان فعلی هم ناشی از تغییر نرخ بنزین و افزایش قیمت دلار بوده و كارشناسان معتقدند فروكش خواهد نمود. در مقطع كنونی با وجود اثرگذاری نرخ بنزین ۳۰۰۰ تومانی بر تمام بازارها همچون ارز، طلا و مسكن، بجز منطقه ۱ كه از نظر تقاضا رتبه ی بالایی ندارد، افزایش قیمت آپارتمان در مناطق پرتقاضا چندان محسوس نبود.
رد فرضیه جهش قیمت در بازار مسكن
مهدی سلطان محمدی، كارشناس بازار مسكن درباره چشم انداز این بازار در ماه های آینده به ایسنا اظهار داشت: با تغییر نرخ بنزین، فرضیه ای به جامعه القا شد كه گویی قیمت همه ی كالاها به همان میزان بالا می رود و شاهد تورم غیر قابل كنترل خواهیم بود. متاسفانه بعضی اقتصاددانان هم این مورد را مطرح كرده اند، در حالیكه فرضیه ی درستی نبود.
وی اضافه كرد: بنزین سهم مشخصی از سبد خانوار را شامل می شود و به لحاظ منطقی می توان پیش بینی نمود كه اثر افزایش قیمت بنزین بر همه بازارها همچون بازار مسكن ناچیز باشد و همین اتفاق هم افتاد. افزایش قیمت بنزین به ۳۰۰۰ تومان تأثیر ۲ تا ۳ درصد در شاخص تورم ایجاد كرد كه برای یك مرتبه اتفاق می افتد و محو می شود.
رشد قیمت مسكن در تهران ادامه نمی یابد
محمود محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی درباره رشد ۸.۵ درصدی ماهیانه قیمت مسكن شهر تهران در آذرماه به ایسنا اظهار داشت: شرایط فعلی بازار مسكن با عنایت به طرح هایی كه وجود دارد به سمت تعادل حركت می كند. ولی بازار مسكن متاثر از بازارهای موازی گرفتار افزایش قیمت شد؛ كما این كه در مدت اخیر سایر بازارهای موازی هم با رشد قیمت مواجه بودند.
وی افزود: بطور قطع این افزایش قیمت، موقتی است و دلیل خاصی برای ادامه رشد وجود ندارد. منطقه ۱ هم كه شاهد افزایش شدید قیمت ها در آن جا بودیم جزو مناطق كم تقاضا به حساب می آید و عمده خرید و فروش ها از نوع سرمایه گذاری است.
پرش قیمت خانه در شمیران
كانون منطقه ای رشد حدود یك میلیون تومانی متوسط كلی قیمت مسكن در تهران رصد شد. مطابق آمار میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در منطقه یك جهش عجیب و غریب هشت میلیون تومانی را طی یك ماه تجربه كرده و از میانگین ۲۳ میلیون تومان در آبان ماه به ۳۱ میلیون تومان در آذرماه رسیده است. در سایر مناطق، افزایش ویژه ای در قیمت ها رخ نداده است. در پنج منطقه ی ۴، ۵، ۷، ۱۴ و ۱۵ نرخ ها ۵۰۰ هزار تا یك میلیون تومان رشد كرد. در دیگر مناطق، قیمت ها یا رشد اندكی داشته یا مقداری پایین آمد. با این حساب، نوسانات در شهر تهران بجز منطقه ی یك می تواند حالت طبیعی بازار ارزیابی شود. اگر قیمت آپارتمان در گران قیمت ترین منطقه ی پایتخت در عرض یك ماه ۳۴ درصد رشد نمی كرد میانگین كلی در حد آبان ماه ثابت می ماند.
بررسی ها از دفاتر املاك درمورد علت پرش قیمت در منطقه یك از آن حكایت می كند كه به دنبال تغییر نرخ بنزین و افزایش قیمت ارز، هجوم مقطعی از جانب سفته بازان به بازار مسكن شده است. آذرماه رشد ماهیانه قیمت مسكن در منطقه یك ۳۴ درصد، منطقه چهار ۸.۸ درصد، منطقه پنج ۷.۴ درصد، منطقه هفت ۶.۶ درصد، منطقه ۱۴ معادل ۵.۱ درصد و منطقه ۱۵ معادل ۷.۹ درصد بوده است. تغییرات قیمتی در سایر مناطق جزئی بوده است. در بعضی مناطق همچون ۱۹، ۲۰ و ۲۲ هم با عنایت به حجم پایین معاملات، نوسانات فعلی ملاك مناسبی جهت بررسی نیست.
با این كه به جز منطقه ۱، مناطق ۵، ۲، ۴، ۱۴ و ۱۵ از محدوده های مورد توجه سفته بازان است، به نظر می آید پایین بودن توان متقاضیان واقعی مانع از جهش قیمت مسكن این مناطق در آذرماه شده است. از جانب دیگر حجم قابل توجهی از واحدهای خالی در مناطق ۱ تا ۵ وجود دارد.
پس از آنكه مردادماه سال جاری بازار مسكن پایتخت در راه آرامش قرار گرفت و سه افت ماهیانه و یك افزایش ناچیز را در چهار ماه اخیر به ثبت رساند، آذرماه همزمان با آخر ماه صفر و تغییر نرخ بنزین معاملات افزایش محسوسی پیدا كرد كه منجر به رشد قیمت شد.
بازار مسكن فعلا مناسب دلالان نیست
سلمان خادم المله، كارشناس اقتصاد مسكن می گوید: رشد یكباره قیمت مسكن در مقطع فعلی ناشی از تغییر قیمت بنزین و نرخ ارز بود، بنابراین اگر در روال معمول باشیم بعید است قیمت باردیگر افزایش پیدا كند.
وی اضافه كرد: كسانی كه نقدینگی در دستشان است برای عقب نماندن از تورم، بازار مسكن را انتخاب می كنند. اما در سطح عمومی، درآمدها متناسب با شرایط اقتصاد كشور افزایش نیافته است. معاملاتی كه در كشور انجام می شود صرفا به شكل تبدیل دارایی ها از ریال به مسكن، دلار، طلا یا سهام است.
این كارشناس بازار مسكن اظهار داشت: الان عمده تقاضا در بازار مسكن، مصرفی است و تقاضای سرمایه گذاری و سفته بازی دیده نمی شود؛ چون كه شرایط برای سرمایه گذاری در این عرصه مناسب نمی باشد. ازاین رو اگر متغیری به بازار مسكن تلنگر نزند می توانیم انتظار ثبات یا حتی كاهش قیمت را داشته باشیم. اما اقتصاد كشور در شرایط ناپایداری به سر می برد. در بودجه هم زمزمه افزایش قیمت حامل های انرژی شنیده می شود كه صورت تحقق انتظارداریم در بهای تمام شده مسكن تأثیر بگذارد.
این كارشناس بازار مسكن، راهكار اصلی را ساخت خانه های كوچك متراژ در كلانشهرها و شهرهای اطراف دانست و اظهار داشت: در عین حال باید توان متقاضیان تقویت شود. شهری مثل تهران با رشد عجیب و غریب، دیگر برای دهك های پایین مناسب نمی باشد. می توان در مناطق خوش آب و هوای اطراف كلانشهرها مبادرت به ساخت مسكن برای این دهك ها كرد.
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب