چه شد كه بازار مسكن توقف كرد؟
فی بگیر: بعد از سه ماه افت نرخهای پیشنهادی، بازار مسکن در حالت رکود معاملاتی و ثبات نسبی قیمت قرار گرفته که عوامل مختلفی از جانب کارشناسان برای این مورد عنوان می شود.
به گزارش فی بگیر به نقل از ایسنا، کارشناسان تحلیلهای مختلفی درمورد تغییر رفتار بازار مسکن در هفته های اخیر نسبت به روند سه ماه قبل ارائه می دهند؛ تحلیلهایی که البته به موارد مشابهی اشاره دارد. توقف روند نزولی قیمت ارز و حتی بالا رفتن نسبی قیمتها در ایام اخیر، رشد قیمت مصالح ساختمانی، قیمتهای کاذب در بعضی آگهی ها، اختلاف فاحش قیمت ساخت با قیمت فروش و ارائه آمارهای متناقض درمورد میزان رشد یک ماه اخیر قیمت مسکن همچون مواردی است که کارشناسان از آن بعنوان عوامل تثبیت قیمتها اشاره می کنند. هرچند در بهمن ماه به مانند سه ماه پیش از آن معاملات کساد است اما فروشندگان از کاهش قیمتها خودداری کردند.
از نیمه آبان ماه به دنبال افت قیمت ارز متاثر از تحولات سیاسی و امیدواری به احیای برجام، قیمتها در بازار مسکن روند نزولی به خود گرفت. بررسیها نشان داده است از آن زمان تا اوایل بهمن ماه نرخهای پیشنهادی در شهر تهران حدود ۱۳ درصد افت کرده است. قیمتهای قطعی هم در آذرماه ۱.۱ درصد پایین آمد. اما در دیماه بانک مرکزی اعلام نمود که قیمتهای قطعی ۱.۸ درصد بالا رفته و روند ریزش نرخهای پیشنهادی هم متوقف گردید.
در هفته های اخیر، سیمان به معضلی برای سازندگان مسکن تبدیل گشته است. نرخ هر پاکت سیمان که تا حدود یک ماه قبل نهایتا ۳۰ هزار تومان بود در ایام اخیر به ۴۵ هزار تومان افزوده شده که نسبت به ۱۰ هزار تومان سال قبل رشد ۳۵۰ درصدی را نشان داده است. البته نمی توان انتظار داشت که به همین نسبت قیمت مسکن بالا برود؛ چون که سایر متغیرها همچون قیمت زمین، دستمزد، عوارض شهرداری و سایر مصالح ساختمانی، رشدی به مراتب کمتر از سیمان داشته اند. با این وجود افزایش قیمت سیمان بعنوان یک عامل روانی در پیشگیری از ریزش بیشتر قیمت آپارتمان موثر بود.
از سوی دیگر روند کاهشی قیمت ارز طی روزهای اخیر متوقف شده است. از نیمه آبان ماه تحلیل فعالان بازار ارز این بود که توافق زوهنگامی بین ایران و آمریکا صورت خواهد گرفت که سبب شد فشار عرضه در آذرماه و دیماه افزایش پیدا کند. اما به تدریج و بر مبنای صحبتهای مقامات دو کشور، این گمانه زنی تقویت شده که توافق حداقل در زودهنگام انجام نخواهد شد. بنابراین نرخ دلار که تا محدوده ۲۱ هزار تومان پایین آمده بود روزهای اخیر به کانال ۲۵ هزار تومان وارد شد و شرایط سایر بازارها همچون طلا، مسکن و خودرو را تحت تأثیر قرار داد. بررسی ها نشان داده است طی دو هفته ابتدای بهمن ماه نرخ رشد قیمتهای پیشنهادی مسکن در آگهی های شهر تهران صفر بوده، در حالیکه در سه بازه زمانی دو هفتگی پیش از آن به ترتیب ۵ درصد، ۵.۵ درصد و ۲.۲ درصد کاهش پیدا کرده بود.
مبحث دیگر اینکه هنوز سایه نرخهای کاذب بر این بازار سنگینی می کند. همچون ابزارهای در اختیار دلالان، قیمت سازی در فضای مجازی و معاملات صوری است. البته قیمتهای بالاتر از عرف مناطق در سایتها قابل مشاهده نیست اما تعداد فایلهای با نرخهای نجومی هنوز بالاست. البته کارشناسان معتقدند درج قیمت در سایتهای فروش مسکن و خودرو که بعد از هشت ماه ممنوعیت از حدود یک ماه پیش، باردیگر آزاد شد تنها علت رشد قیمتها نیست اما می تواند به نابسامانی بازار دامن بزند.
سودهای نامتعارف برخی فروشندگان هم از عواملی است که اختلاف فاحشی را بین قیمت ساخت و قیمت فروش رقم زده است. بنا به قول محمود محمودزاده ـ معاون وزیر راه و شهرسازی ـ قیمت هر متر مربع مسکن ساخته شده با قیمت فروش آن حدود ۵۰۰ درصد فاصله دارد که علت آن برخورد سرمایه ای با مسکن می باشد. بنابراین از اواخر سال قبل سامانه املاک و اسکان برای شناسایی واحدهای خالی انجام شد با این امید که مالکان، واحدهای خالی خویش را به بازار عرضه کنند. اقدام دیگر تکمیل طرحهای مسکن مهر بود که از حدود ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار واحد فقط ۵۰ هزار واحد باقی مانده که بزودی تحویل داده می شود.
بعد از کنار گذاشتن پروژه مسکن مهر، دولت از شهریورماه سال قبل طرح اقدام ملی مسکن را شروع کرده است. البته با عنایت به طولانی شدن مسکن مهر به نظر می آید اعتماد نسبت به طرحهای دولتی کاهش پیدا کرده؛ تا جایی که از ۴۰۰ هزار واحد برنامه ریزی شده، بر مبنای اعلام محمد اسلامی ـ وزیر راه و شهرسازی ـ فقط ۱۵۰ هزار نفر واریز وجه داشته اند. البته گفته می شود الان ۵۰۴ هزار واحد اقدام ملی در دست راه اندازی است که تا آخر سال جاری افزایش می یابد. این آمار مشمول تفاهم نامه وزارت راه و شهرسازی با دستگاههای دولتی هم می شود که ظاهرا از پرداختهای منظم تری نسبت به قالب ثبت نام عمومی برخوردار می باشد.
یکی دیگر از عوامل کشیده شدن ترمز ریزش قیمتها در بازار مسکن، اعلام دو آمار متفاوت از جانب مراکز آماری بود. در شرایطی که دیماه سال جاری بانک مرکزی گزارش داد که قیمت هر متر مسکن در تهران نسبت به آذرماه ۱.۸ درصد بالا رفته، مرکز آمار نرخ رشد ماهانه را ۸.۲ درصد اعلام نمود. به هر حال آنچه مسلم است بنا به دلایلی که در این گزارش به آنها اشاره شد قیمتها در هر دو بخش معاملات قطعی و نرخهای پیشنهادی فریز شده و فعالان بازار مسکن در انتظار شرایط ماه های آینده هستند. با این وجود در ایام منتهی به سال جدید هم که بازار املاکی ها رونق می گرفت شاهد بازاری آرام هستیم و واسطه های ملکی از کسادی کسب و کار خود سخن می گویند. گویی ماشین زمان در بازار مسکن متوقف شده است!
قیمت مسکن در تهران متری ۲۷.۴ میلیون تومان
ازاین رو گزارش، دی سال جاری متوسط قیمت هر متر مسکن در شهر تهران ۲۷ میلیون و ۳۹۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱.۸ و ۹۸.۳ درصد افزایش دارد. طبق اعلام بانک مرکزی همینطور تعداد معاملات انجام شده در دیماه سال ۱۳۹۹ معادل ۳.۵ هزار فقره بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶۷.۱ درصد کاهش و در مقایسه با ماه قبل ۳۷.۶ افزایش را نشان داده است.
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب